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Das Wichtigste in Kürze:
Es gibt Faustformeln, nach denen man nur einen bestimmten Anteil seines Nettoeinkommens für eine Immobilie verwenden sollte. Viele Banken raten, dass die Kreditrate nicht mehr ausmachen sollte als 40 Prozent des Nettoeinkommens. Die übrigen 60 Prozent seien notwendig für die Lebenshaltung – kleinere gelegentliche Reparaturen und Neuanschaffungen eingeschlossen.
Nehmen Sie die Zahl als das, was sie ist: einen Durchschnittswert, mit Abweichungen nach oben wie nach unten, je nach individueller Situation. Wer zwei Autos unterhalten, weite Strecken zur Arbeit pendeln oder Kleinkinder teuer betreuen lassen muss, braucht mehr für die Lebenshaltung als ein kinderloser Single, der mit dem Rad zur Arbeit fahren kann.
Eine pragmatische Alternative ist, zusammenzuzählen, was Sie in einem Jahr effektiv gespart haben und sich die bisherige Kaltmiete anzusehen. Was Sie am Jahresende noch übrig hatten, ist der Betrag, den Sie für die Lebenshaltung nicht gebraucht haben, der effektiv übrig war. Schauen Sie auf Ihre Konten und vergleichen Sie die Beträge: Was haben Sie eingezahlt? Was ist als Gehalt gekommen? Kursgewinne oder Erträge zählen natürlich nicht dazu. Falls Sie Eigentümer:in werden, fällt die bisherige Kaltmiete weg. Die können Sie dann ebenfalls für die zukünftige Darlehensrate einplanen.
Überlegen Sie im Anschluss, ob irgendwelche Ausgaben oder Einzahlungen nur einmalig angefallen sind, künftig also wegfallen könnten. Beispiel: eine einmalige teure Urlaubsreise oder eine Bonuszahlung aufs Gehalt. Schließlich wollen Sie eine erste Vorstellung davon bekommen, was Sie jährlich dauerhaft übrig haben und womit Sie dann einen Kredit abbezahlen könnten.
Theoretisch ist der Betrag, der dauerhaft übrig ist, Ihre persönliche maximale Kreditrate. Überlegen Sie aber zwei Mal, bevor Sie sich festlegen. Denn wer die Rate ein paar Mal nicht zahlt, läuft Gefahr, dass die Bank den Kredit kündigt. Und ein gewisser Puffer ist wichtig, falls unvorhergesehene Ausgaben auf Sie zukommen oder die Nebenkosten in der neuen Immobilie steigen. Es gilt der Grundsatz: Nehmen Sie sich nicht mehr vor, als Sie dauerhaft verlässlich tragen können!
Daher ist es auch ratsam, sowohl das Ergebnis von Faustformeln als auch aus der pragmatisch errechneten Sparquote noch einmal auf die Probe zu stellen. Und das geht in vier Schritten:
1. Derzeitige Einnahmen und Ausgaben aufstellen
Ermitteln Sie anhand der Liquiditäts-Checkliste möglichst genau, wie hoch Ihre derzeitigen Einnahmen und Ausgaben sind und berechnen Sie so die maximale Liquidität pro Monat.
| Einnahmen | |
| Nettoeinkommen | |
| + Kapitalerträge (ohne Eigenkapital fürs Bauen) | |
| + sonstige Einnahmen, zum Beispiel Kindergeld | |
| = Summe der Einnahmen | = |
| Ausgaben | |
| Lebenshaltungskosten | |
| + unregelmäßige Ausgaben, zum Beispiel Urlaub | |
| + Beiträge, Versicherungen | |
| + Rücklagen für Anschaffungen | |
| + Kfz-Aufwendungen inklusive Rücklage für Neukauf | |
| + laufende Kosten Mietwohnung/-haus | |
| = Summe der Ausgaben | = |
| Summe Einnahmen - Summe Ausgaben = maximale Liquidität pro Monat | = |
Dies ist eine Momentaufnahme. Für die Kreditrate ist aber entscheidend, wie hoch Ihre monatliche Liquidität in Zukunft ist.
2. Zukünftige Einnahmen und Ausgaben abschätzen
Rechnen Sie daher aus, was sich nach dem Übergang vom Mieter zum Eigentümer - noch ohne Berücksichtigung der Kreditrate - an diesen aktuellen Einnahmen und Ausgaben verändert und wie viel Reserve Ihnen dann für Zins und Tilgung bleibt:
Welche zusätzlichen Ausgaben kommen durch den Immobilienkauf auf Sie zu? Wie schaut es aus mit Hausgeld für eine eventuelle Eigentumsverwaltung? Weitere mögliche Kostentreiber für Immobilienbesitzer sind: Versicherungen und Steuern sowie Rücklagen, die Sie für Reparaturen aller Art an der Immobilie zurücklegen sollten. Werden Nebenkosten für Strom und Heizung in der Immobilie höher sein als bisher?
Welche Ausgaben fallen womöglich geringer aus oder ganz weg, zum Beispiel die bisherige Kaltmiete, sobald Sie aus der alten Wohnung ausziehen?
Die Nebenkosten können im Eigenheim höher oder niedriger sein als in der bisherigen Wohnung. Ebenso kann sich ein neuer Wohnort auch auf die Fahrtkosten zur Arbeit auswirken.
3. Private Pläne berücksichtigen
Haben Sie außerdem private Pläne, berücksichtigen Sie diese auch: Wie wirkt sich ein Kinderwunsch auf die Einnahmen und Ausgaben aus, und für welchen Zeitraum? Sind Pflegefälle in der Familie absehbar, für die Sie finanziell zurückstecken würden? Wie sicher sind Ihr aktueller Arbeitsplatz und Ihr Einkommen? Planen Sie einen Wechsel in Teilzeit? Könnte ein Umzug auf Sie zukommen?
4. Künftigen Überschuss berechnen
Korrigieren Sie den derzeitigen monatlichen Überschuss um künftige Änderungen, dann erhalten Sie den voraussichtlichen künftigen Überschuss.
In diesem Ratgeber finden Sie Tipps, wie Sie Ihre Immobilie am besten finanzieren.
Mit der richtigen Antwort auf diese Frage steht und fällt Ihre Finanzierung. Steht die finanzielle Sicherheit an oberster Stelle, bedeutet dies, dass am Ende der Traum von den eigenen vier Wänden möglicherweise auch eine Nummer kleiner ausfallen muss. Gehen Sie strukturiert vor.
Nun können Sie anhand des voraussichtlichen künftigen monatlichen Überschusses die maximale Monatsrate und daraus wiederum die Höhe des Darlehens bestimmen.
Kalkulieren Sie dabei jedoch als höchstmögliche Kreditrate auch eine Reserve ein - denn es könnte ja sein, dass Sie in Ihrer Aufstellung einen Ausgabenposten vergessen haben oder dass sich die Einnahmen und Ausgaben ungünstiger als erwartet entwickeln. Faustformel: Etwa zehn Prozent Luft sollten zwischen Überschuss und Kreditrate bleiben. Wer ein gutes Polster zum Beispiel auf einem Tagesgeldkonto hat, kann natürlich auch knapper kalkulieren.
Jetzt haben Sie alles zusammen: Aus Ihrem monatlich dauerhaften Überschuss lässt sich, je nach Anfangstilgung und Zinssatz für den Kredit, berechnen, welche Summe Sie nun als Kredit aufnehmen können. Eine Zuordnung klappt zum Beispiel mit dieser Tabelle:
| Monatsrate | Bei 4 Prozent (Zins und Tilgung) | Bei 5 Prozent (Zins und Tilgung) | Bei 6 Prozent (Zins und Tilgung) |
| 600 Euro | 180.000 Euro | 144.000 Euro | 120.000 Euro |
| 800 Euro | 240.000 Euro | 192.000 Euro | 160.000 Euro |
| 1.000 Euro | 300.000 Euro | 240.000 Euro | 200.000 Euro |
| 1.200 Euro | 360.000 Euro | 288.000 Euro | 240.000 Euro |
| 1.400 Euro | 420.000 Euro | 336.000 Euro | 280.000 Euro |
| 1.600 Euro | 480.000 Euro | 384.000 Euro | 320.000 Euro |
Anmerkung: die 4 Prozent, 5 Prozent und 6 Prozent beziehen sich auf die Summe aus Zins und Tilgung, so dass sich bei einer Monatsrate von 1.000 Euro und einer Annuität von 5 Prozent, ein möglicher Kreditbetrag von 240.000 Euro ergibt. Dies gilt unabhängig davon, ob Sie 4 Prozent für Zins und 1 Prozent für die Tilgung zahlen oder 3 Prozent für Zins und 2 Prozent für Tilgung.
Bei der Ermittlung dessen, was Sie sich an Kredit leisten können, sind nicht nur die aktuellen Marktzinsen zu berücksichtigen, sondern auch wie lange der Kredit laufen darf. Grundsätzlich sollte der Kredit spätestens mit Renteneintritt abbezahlt sein. Bestimmten Sie daher von Anfang an die Tilgung so, dass die Laufzeit des Darlehens nicht länger ist, als Ihre Zeit bis Sie in Rente gehen.
Bei einer Anfangstilgung von nur einem Prozent und einem Zinssatz von rund 3 Prozent Prozent läuft der Kredit über 46 Jahre! Tilgen Sie stattdessen mit 3 Prozent jährlich, ist der Kredit nach gut 23 Jahren abgezahlt. Mit dem Rechner der Stiftung Warentest können Sie verschiedene Szenarien durchrechnen und dabei auch regelmäßige jährliche Sondertilgungen einplanen.
Wer ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung kaufen will, steht vor vielen Fragen: Wie viel Kredit kann ich mir leisten? Wie setzen sich die Gesamtkosten zusammen. Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es und wie lassen sich Risiken reduzieren? Ist eine eigene Immobilie gleichzeitig auch eine gute Altersvorsorge? Welche Förderung vom Staat gibt es?
Finanzexperte Niels Nauhauser erklärt im Gespräch mit Niklaas Haskamp, worüber Sie sich Gedanken machen sollten, bevor Sie zu Ihrer Bank gehen. Wenn Sie Ihren eigenen Bedarf und Ihren finanziellen Spielraum kennen, können Sie viele Risiken deutlich reduzieren.
Hören Sie gleich rein:
Mit der Ermittlung Ihrer persönlichen Belastungsgrenze für Zins und Tilgung legen Sie auch den maximal möglichen Darlehensbetrag fest. Addieren Sie zu dieser Summe Ihr Eigenkapital oder das, was Sie selbst an Eigenleistungen einbringen können, erhalten Sie die Summe, die Sie für Ihre Immobilie investieren können.
Berücksichtigen Sie dabei, dass mit dieser Summe auch die Nebenkosten bezahlt werden müssen.
Beispiel: Wird beim Kauf eines Eigenheims ein Kaufpreis von 200.000 Euro fällig, müssen Sie von vornherein mindestens rund 10.000 Euro für Grunderwerbsteuer und Notargebühr mit einkalkulieren. Werden diese Kosten und möglicherweise noch eine notwendig gewordene neue Einbauküche in der Planung vergessen, können schnell 15.000 Euro oder noch mehr als Nachfinanzierung notwendig werden. Bei fünf Prozent Zins und zwei Prozent Anfangstilgung würde dies dann eine zusätzliche Monatsbelastung von knapp 90 Euro nach sich ziehen.
Wichtig: Beim Kauf eines Altbaus sollten Sie von vornherein die Aufwendungen für Renovierung und Modernisierung schon im ersten Finanzierungskonzept einkalkulieren. Ratsam ist es hierbei, einen großzügigen Spielraum für unvorhergesehene Aufwendungen zu lassen. Die Erfahrung zeigt: Im Laufe einer Renovierung kommen fast immer Zusatzarbeiten hinzu. Es ist eher die Regel als die Ausnahme, dass der ursprünglich geplante Etat überschritten wird.
