Umkehrhypothek und Leibrente: Mietfrei im zuvor eigenen Haus wohnen

Umkehrhypothek, Leib-, Immobilien-, Zustifterrente, Reverse Mortgage - es gibt viele Namen für dieses Produkt. Die Idee dahinter: Entweder verkaufen Immobilienbesitzer:innen ihr Objekt oder sie beleihen es.

In beiden Fällen können die Immobilienbesitzer:innen es trotzdem weiter bewohnen. Je nach Finanzierungsmodell erhalten die Eigentümer:innen eine Einmalzahlung, eine zeitlich befristete oder eine lebenslange Rente - und wohnen bis ans Lebensende mietfrei in der Immobilie. Erst nach dem Tod, gegebenenfalls aber auch bei einem Auszug ins Altersheim, geht die Immobilie in den Besitz der Käufer:innen (zum Beispiel ein Kreditinstitut oder Versicherungsunternehmen) über. Oder das durch die Umkehrhypothek entstandene Darlehen wird durch den Verkauf der Immobilie getilgt.

Was sind die Vorteile einer Umkehrhypothek?

Senioren und Seniorinnen bleiben Eigentümer:innen und bekommen dennoch schon zu Lebzeiten Geld für ihre Immobilie. Die Auszahlung ist steuerfrei. Die Umkehrhypothek ist ein Kreditvertrag, bei dem im Idealfall zu Lebzeiten weder Zins- noch Tilgungszahlungen geleistet werden müssen. Die Umkehrhypothek ermöglicht Planungssicherheit, da alle wichtigen Faktoren - zum Beispiel Höhe der Rente/Einmalzahlung, Zinssatz, Laufzeit - im Voraus festgelegt werden. Ein Verkauf der Immobilie - zum Beispiel im Pflegefall - ist in den meisten Fällen möglich. Aus dem Verkaufserlös wird dann das Darlehen getilgt.

Welche Nachteile hat eine Umkehrhypothek?

• Die Umkehrhypothek ist ein relativ teures Produkt. Dies betrifft sowohl den Zinssatz für das Darlehen als auch die anfallenden Gebühren.
• Bei einer Umkehrhypothek, die bis ans Lebensende gilt, würde sich die Frage der Rückversicherung der Bank gegen das Risiko eines langen Lebens stellen - also wenn die Eigentümer:innen länger leben als statistisch berechnet. Eine solche Rückversicherung macht das Konstrukt noch mal komplexer und komplizierter – und ist wohl ein Grund, warum sich solche Modelle bisher nicht durchgesetzt haben und am Markt nicht oder kaum zu finden sind.
• Ist das Angebot lediglich zeitlich befristet, stellt sich die Frage, wie die finanzielle Situation der Eigentümer:innen am Ende der vertraglichen Laufzeit aussieht.  
• Die Immobilie dient als Sicherheit für die Umkehrhypothek und kann nicht mehr anderweitig als Sicherheit verwendet werden.
• Die Erbmasse ist reduziert: Die Erbenden erhalten eine Immobilie mit Schulden und müssen entweder das Objekt verkaufen oder den Kredit aus anderen Mitteln ablösen. 
• Die Eigentümer:innen müssen weiterhin selbst für Reparaturen und Umbauten aufkommen.

Wieviel Geld kann man für seine Immobilie erwarten?

Hier gibt es keine allgemeingültige Antwort. Das liegt nicht zuletzt daran, dass es nur wenige Angebote am Markt gibt und sich diese zum Teil deutlich unterscheiden.

So gibt es bei Kreditlösungen Umkehrhypotheken, tilgungsfreie Darlehen oder auch Kreditlinien. Ferner hängt das Angebot natürlich auch von vielen Faktoren ab, die mit der Immobilie selbst zu tun haben. Wie zum Beispiel der Zustand und Lage der Immobilie. Bei den wenigen Angeboten, die es im Frühjahr 2023 gibt, darf das Darlehen höchstens die Hälfte des Immobilienwertes ausmachen.

Nachfolgend ein fiktives Rechenbeispiel.
Es basiert nicht auf einem tatsächlichen Angebot, sondern soll lediglich die Funktionsweise erläutern: 

Angenommen, Sie haben eine Immobilie, die heute 300.000 Euro wert ist. Der Anbieter nimmt einen Risikoabschlag von 50 Prozent vor. Somit steht eine Darlehenshöhe von 150.000 Euro zur Verfügung. Sie bekommen aber nicht 150.000 Euro ausbezahlt, sondern das Darlehen am Laufzeitende darf nicht mehr als 150.000 Euro betragen. Wenn die Laufzeit des Darlehens 10 Jahre beträgt, steht bei einem Zinssatz von 6 Prozent eine Summe von knapp 83.000 Euro als Einmalauszahlung oder etwa 900 Euro an monatlicher Rente zur Verfügung.

Beachten Sie, dass in dieser Rechnung noch keine Gebühren berücksichtigt sind. Die verschiedenen Gebühren führen dazu, dass der Ihnen zur Verfügung stehende Betrag geringer ist.

Für wen kommt die Umkehrhypothek in Frage?

Ob eine Umkehrhypothek für Sie ein geeignetes Produkt ist, kann man nicht pauschal mit Ja oder Nein beantworten. Sie ist für einen ganz bestimmten Personenkreis eine denkbare Alternative.

Grundsätzlich kommt die Hypothek für Menschen in Frage, die

• bereits Rentner sind oder kurz vor Renteneintritt stehen,
• eine weitgehend schuldenfreie Immobilie besitzen,
• in dieser Immobilie wohnen bleiben wollen,
• keine nahe stehenden Erben haben,
• trotzdem den Erbenden die Möglichkeit verschaffen möchten, die Verbindlichkeiten zu tilgen und die Immobilie zu übernehmen und
• gerne mehr Liquidität haben wollen, ohne einen finanziellen Engpass überbrücken zu müssen.

Bei einer Betrachtung des obigen Beispiels der Einmalauszahlung können 2 Verbraucher:innen mit gleicher Ausgangssituation zu ganz unterschiedlichen Ergebnissen kommen:

Verbraucher:in A:

"Die Umkehrhypothek ist für mich sehr interessant, weil ich in der Summe knapp 83.000 Euro erhalte - Geld, das ich sonst nicht bekommen würde. Ich habe keine nahe stehenden Erbenden oder vererbe auch ohne die Immobilie immer noch genug."

Verbraucher:in B:

"Die Umkehrhypothek ist für mich nicht interessant, weil ich nur knapp 83.000 Euro erhalte, nach 10 Jahren aber 150.000 Euro zurückgezahlt werden müssen. Dadurch reduziert sich das, was ich meinen Lieben vererbe, um 67.000 Euro."

Was sind die Unterschiede zwischen Umkehrhypothek und Leibrente?

Sowohl Umkehrhypothek als auch Leibrente haben den gemeinsamen Kern, dass die bisherigen Eigentümer:innen weiterhin in ihrer Immobilie wohnen bleibt, ohne Miete zahlen zu müssen und schon zu Lebzeiten Geld für das Objekt erhält.

Während bei der Umkehrhypothek eine einmalige Zahlung, oder eine zeitlich befristete Rente und eine lebenslang gezahlte Rente möglich sind, geht es bei der Leibrente um eine wiederkehrende Zahlung bis ans Lebensende. Eine einmalige Zahlung sollte per Definition eigentlich nicht vorgesehen sein. In der Praxis kann aber auch eine Einmalzahlung Teil des Vertrags werden - beispielsweise wenn bei dem Objekt noch eine Restschuld besteht und der bisherige Eigentümer Kapital für die vollständige Entschuldung benötigt.

Rechtlich gibt es zwischen Umkehrhypothek und Leibrente bedeutende Unterschiede. Bei der Umkehrhypothek handelt es sich letztlich um einen Kreditvertrag, bei dessen Unterzeichnung es nicht zu einem Eigentümerwechsel kommt. Damit tragen, sofern nicht vertraglich etwas anderes vereinbart wird, weiterhin die bisherigen Eigentümer:innen die Kosten für notwendige Sanierungen. Die Immobilie dient dem Kreditgeber als Sicherheit, die in der Regel über eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird. Nach dem Tod der Eigentümer:innen wird das Darlehen entweder durch den Verkauf der Immobilie getilgt oder aber das Objekt geht in den Besitz des Darlehensgebers über.

Anders bei der Leibrente: Hier kommt es schon bei der Unterzeichnung zu einem Verkauf und damit zu einem Eigentümerwechsel. Die Rechte des bisherigen Eigentümers, wie das mietfreie Wohnrecht bis ans Lebensende, werden in das Grundbuch eingetragen. Für Sanierungen ist, sofern nicht vertraglich etwas anderes vereinbart wird, dann der neue Eigentümer verantwortlich.

Grundsätzlich kann man nicht sagen, ob Umkehrhypothek oder Leibrente vorteilhafter ist. Es kommt auf den Einzelfall an – und auf die Frage, ob und wie viele Angebote es in der Praxis für das betroffene Objekt überhaupt gibt. Denn Umkehrhypothek und Leibrente haben sich in Deutschland bisher noch nicht durchgesetzt, die weitere Entwicklung muss man abwarten.

Welche Alternativen gibt es zur Umkehrhypothek und Leibrente?

Wer sein Vermögen auf unterschiedliche Produktarten verteilt hat, sollte prüfen, ob die gewünschte zusätzliche Liquidität nicht besser anderweitig erreicht werden kann, als durch die relativ teure Umkehrhypothek. Wer außer der eigenen Immobilie kein nennenswertes Vermögen besitzt, sollte sich fragen, ob ein Verkauf vielleicht die bessere Alternative ist.

Ein schlechtes Szenario wäre es, wenn die Umkehrhypothek oder Leibrente zwar aus einem heutigen finanziellen Engpass hilft, ein paar Jahre später dann aber doch der Verkauf ansteht und die Immobilie entweder durch die teure Umkehrhypothek belastet ist oder aber einem das Objekt bei der Leibrente gar nicht mehr gehört.

Denkbar ist auch ein Teilverkauf der eigenen Immobilie. Die grundsätzliche Funktionsweise sowie die Vor- und Nachteile haben wir für Sie in einem separaten Artikel zusammengefasst.