Lohnt sich ein Bausparvertrag?

Mit einem Bausparvertrag bauen Sie sich eine sichere Zukunft ganz nach Ihren Wünschen – so die Werbung der Bausparkassen. Doch aufgepasst: Neue Verträge sind zurzeit als Geldanlage unrentabel, und wenn Sie Anspruch auf ein günstiges Darlehen haben, müssen Sie oft eine hohe Tilgungsrate in Kauf nehmen.

gestapelte Münzen neben einem kleinen Holzhaus

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Das Wichtigste in Kürze:

Während der Sparphase ist die Rendite aufgrund der Kosten meist negativ. Tarife mit guten Sparzinsen werden zur Zeit im Neuabschluss nicht mehr angeboten.
Nur wenn Sie eine Arbeitnehmersparzulage oder Wohnungsbauprämie erhalten, haben Sie Aussicht auf eine kleine Rendite.
Ob sich ein Bausparvertrag wegen der günstigen Darlehenszinsen gelohnt hätte, können Sie immer erst im Rückblick beurteilen, da man nicht weiß, ob künftig die Darlehenszinsen steigen oder sinken.

Der Abschluss des Bausparvertrages

Ein Bausparvertrag ist in zwei Phasen aufgeteilt:

Die Sparphase
Die Darlehensphase

Wenn Sie einen Bausparvertrag abschließen, wird zunächst die Bausparsumme festgelegt. Die Höhe dieser Summe bestimmt, welcher Betrag aus angespartem Kapital und einem Bauspardarlehen insgesamt zur Verfügung steht. Bei Vertragsabschluss legen Sie alle Konditionen fest, vor allem die Höhe für ein späteres Bauspardarlehen. Sie müssen zudem eine Abschlussgebühr zahlen. Die liegt bei 1 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme, je nach Anbieter.

Die Details zu Ihrem Tarif finden Sie in den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB), die Sie bei Vertragsabschluss erhalten. Haben Sie alle Formalien mit der Bausparkasse geklärt, beginnt für Sie die Sparphase.

Die Sparphase des Bausparvertrags

Das Motto beim klassischen Bausparen ist simpel: Erst sparen, dann bauen. Sie legen also regelmäßig Geld an und können anschließend ein Darlehen bekommen.

Um zum Beispiel eine Bausparsumme von 10.000 Euro zu bekommen, zahlen Sie in dieser Phase 50 Euro monatlich ein. Nach 8,5 Jahren ist der Vertrag dann zuteilungsreif, das heißt, Sie haben genug angespart, um das Bauspardarlehen in Anspruch zu nehmen. Ihr Guthaben beträgt zu diesem Zeitpunkt 5.100 Euro plus Guthabenzinsen. Je nach Tarifvariante ist auch eine frühere Zuteilung bei einem geringeren Mindestguthaben möglich.

Wichtig: Die Bausparkasse wird Sie darüber informieren, wie viel Geld auf Ihrem Bausparkonto sein muss und wie lange Sie einzahlen müssen, damit Sie sich das Darlehen auszahlen lassen können. Bevor Sie diese sogenannte Zuteilungsreife erreicht haben, kann die Bausparkasse Ihnen den Zeitpunkt für die Auszahlung der Bausparsumme – also vom Darlehen und dem Ersparten – nicht garantieren. Die Angaben zur voraussichtlichen Zuteilungsreife sind bis dahin Schätzungen, das Auszahlungsdatum kann sich also noch verschieben.

Wenn wegen steigender Zinsen immer mehr Bausparer ein Bauspardarlehen beantragen, müssen Sie mit einer deutlich späteren Zuteilung rechnen als man Ihnen das heute unverbindlich in Aussicht stellt. Das hängt mit der Berechnung der Bewertungszahl zusammen, über die die Bausparkassen ihr Geschäft steuern.

Zurzeit lassen sich in dieser Sparphase keine nennenswerten Guthabenzinsen mehr erwirtschaften, da die meisten Bausparkassen in den Tarifen nur noch Guthabenzinsen von zum Beispiel 0,1 Prozent pro Jahr gutschreiben.

Fazit in unserem Beispielfall nach der Sparphase:

Bis jetzt war der Bausparvertrag für Sie keine gute Anlage. Denn Sie haben lediglich 21,94 Euro Zinsen erwirtschaftet bei 0,1 Prozent pro Jahr in 8,5 Jahren. Bei Abschluss waren aber eingangs 100 Euro Abschlusskosten fällig. Das ist ein klares Minusgeschäft.

Im Beispiel waren keine Wohnungsbauprämie oder Arbeitnehmersparzulage eingerechnet. Diese könnte die Rentabilität des Vertrages steigern, ist aber an Konditionen geknüpft. Ohne die Prämien wäre unterm Strich mehr da, wenn Sie das Geld unters Kopfkissen legen. Daher lohnt sich derzeit beim Bausparvertrag die Sparphase unter dem Gesichtspunkt "rentables Sparen" eher nicht.

Die Darlehensphase des Bausparvertrags

Trotz des Minusgeschäftes in der ersten Phase kommen Sie jetzt in die Auszahlphase Ihres Vertrages. Sie können über Ihr Bauspardarlehen, das sich aus der Differenz zwischen Bausparsumme und Guthaben ergibt, verfügen. Der Zins für dieses Darlehen ist so wie er bei Abschluss des Vertrages festgelegt wurde, das heißt, sieht der Tarif einen Zins von 2,5 Prozent vor, dann erhalten Sie das Darlehen zu diesem Zins.

Müssten Sie für ein Baudarlehen bei der Bank zum Beispiel 4,5 Prozent bezahlen, haben Sie mit dem Bauspardarlehen bessere Konditionen. Diese Konditionen haben Sie sich aber zuvor durch den Zinsverzicht teuer erkauft. Rechnet man den Zinsverzicht als Kosten dem Bauspardarlehenszins hin, betrüge der Darlehenszins effektiv je nach Fall deutlich über 5 Prozent. Nun beginnt die Darlehens- und Tilgungsphase des Bausparvertrages.

Wichtig: Bauspardarlehen müssen Sie meist viel schneller zurückzahlen als andere Darlehen. Dadurch ist die monatliche Belastung meist höher. Sie dürfen ferner ein Bauspardarlehen jederzeit ganz oder teilweise zurückzahlen. Das heißt: Es kommen keine Kosten auf Sie zu, wenn Sie den Kredit frühzeitig zurückzahlen möchten.

Fazit nach der Darlehensphase:

Ob das Bauspardarlehen tatsächlich günstiger ist, kann heute seriös niemand absehen. Es kommt darauf an, wie hoch die Zinsen für herkömmliche Darlehen zu dem Zeitpunkt sind, an dem Sie das Bauspardarlehen abrufen.

Einen Vorteil hat der Bausparvertrag insbesondere bei Darlehenssummen unter 50.000 Euro, die oft für Umbauten oder Sanierungen ausreichen. Denn wenn Sie ohne Bausparvertrag ein herkömmliches Baudarlehen aufnehmen – auch Annuitätendarlehen genannt –, bekommen Sie die günstigen Zinsen für einen Baukredit oft erst ab einer Kreditsumme von 50.000 Euro.

Bei kleineren Krediten bieten Banken einen teureren Konsumentenkredit an. Der Zins ist dann meist 2 bis 4 Prozentpunkte pro Jahr höher als der für Baufinanzierungen. Mit einem Bauspardarlehen spielt die Kredithöhe keine Rolle. Dabei müssen Sie aber beachten, dass ein Bauspardarlehen an eine wohnwirtschaftliche Verwendung geknüpft ist. Das heißt: Sie dürfen das Geld aus dem Kredit nur zum Zweck von Renovierung, Sanierung oder den Wohnungsbau verwenden.

Dürfen Bausparkassen Bausparverträge mit günstigen Darlehenszinsen kündigen?

Aufgrund der aktuell steigenden Zinsen werden viele Bausparverträge mit dem Argument verkauft, dass Sie sich jetzt noch niedrige Darlehenszinsen sichern können – von denen Sie irgendwann einmal profitieren werden. Aber aufgepasst: die Bausparkassen haben in den letzten 15 Jahren teils Altverträge gekündigt, bei denen sie sehr hohe Guthabenzinsen zahlen mussten. Sollten die Zinsen steigen, müssen Sie also damit rechnen, dass die Bausparkassen nach Gründen suchen werden, Ihren Bausparvertrag mit niedrigen Darlehenszinsen zu kündigen.

Wann kann die Bausparkasse den Vertrag kündigen?

Kündigung wegen rückständiger Regelsparbeiträge.
Wenn Sie weniger einzahlen als den tariflich vereinbarten Regelsparbeitrag, kann die Bausparkasse später verlangen, dass Sie die rückständigen Raten in einer Summe binnen 3 Monaten nachzahlen. Tun Sie das nicht oder übersehen das entsprechende Anschreiben Ihrer Bausparkasse, riskieren Sie eine Kündigung. Das Kündigungsrecht steht in Ihren Bausparbedingungen.

Kündigung spätestens 10 Jahre nach Zuteilung.
Die Bausparkasse kann einen Bausparvertrag grundsätzlich 10 Jahre nach Zuteilung kündigen, das hat der Bundesgerichtshof entschieden. In der Praxis dürfte es aber kaum so lange dauern, denn bei den meisten Bauspartarifen wird das Guthaben wegen der Regelsparbeiträge schon rund 17 Jahre nach Vertragsschluss so hoch sein, dass es die Bausparsumme erreicht. Dann darf die Bausparkasse kündigen, weil der Vertragszweck erfüllt ist.

Beachten Sie außerdem:

Sobald Ihr Vertrag zuteilungsreif ist, dürfen Sie ein Bauspardarlehen beantragen, dessen Höhe sich aus der Differenz zwischen Bausparsumme und Bausparguthaben errechnet. Die genaue Regelung steht in Ihren Bausparbedingungen. Brauchen Sie das Darlehen später als geplant, kann die Bausparkasse auch nach Zuteilung darauf bestehen, dass Sie die Regelsparbeiträge zahlen. Je länger sich dies hinzieht desto mehr Guthaben liegt im Vertrag und desto geringer ist Ihr Darlehensanspruch.

Niemand weiß, wie sich die Zinsen entwickeln werden. Wenn Sie noch nicht genau wissen, ob und wann Sie vielleicht ein Bauspardarlehen benötigen, können Sie sich angesichts der genannten Kündigungsrisiken die hohen Abschlusskosten eines Bausparvertrags sparen. Es gibt alternative und deutlich rentablere Angebote, um Vermögen für eine spätere Immobilienfinanzierung aufzubauen.

Was tun mit einem alten Bausparvertrag?

Einige alte Bausparverträge bieten aus heutiger Sicht eine hohe Guthabenverzinsung, teilweise haben Sie auch die Option, einen Bonuszins zu erhalten. Auf einem gut verzinsten Altvertrag können die Rücklagen für unvorhersehbare Ausgaben, insbesondere Instandhaltungskosten, geparkt werden. Sie können den Vertrag zunächst bestehen lassen, allerdings kann die Bausparkasse den Vertrag kündigen, sobald das Guthaben die Bausparsumme erreicht hat.

Hier finden Sie Hintergründe zur Kündigungswelle der Bausparkassen, bei der gut verzinste Altverträge gekündigt werden.

Seien Sie skeptisch, wenn Ihre Bausparkasse Ihnen einen Tarifwechsel nahelegt und argumentiert, dass Sie sich dadurch einen geringeren Darlehenszins sichern würden. Der Zins ist nämlich nur auf den ersten Blick niedriger. Wer wechselt, verliert nicht nur den Anspruch auf den Bonuszins, sondern auch einen Gutteil der bislang angesammelten Sparzinsen, weil die Bausparkasse die bereits geleisteten Beiträge rückwirkend einfach niedriger verzinst.

Dieser so genannte Tarifumwandlungsbetrag und der entgehende Bonuszins sind nichts anderes als zusätzliche Kosten für das Bauspardarlehen. Nur sind diese in dem Effektivzins des vermeintlich günstigeren Darlehens nicht eingerechnet. Würde man richtig rechnen, können aus einem Zinssatz von 2 Prozent schon mal 8 Prozent werden. Ein solcher Tarifwechsel ist eher nicht vorteilhaft, wenn Kunden dadurch Ansprüche auf Guthabenzinsen verlieren.

Fazit der Verbraucherzentralen: Lohnt sich ein Bausparvertrag?

Wenn Sie die Voraussetzungen für die Wohnungsbauprämie oder Arbeitnehmersparzulagen erfüllen, könnte ein Bausparvertrag für Sie als Geldanlage interessant sein. Ohne diese Förderung sollten Sie sich nach anderen Anlagemöglichkeiten umschauen.
Möchten Sie regelmäßig Geld zur Seite legen, um in 6 bis 8 Jahren Modernisierungen oder Sanierungen mit einem Kapitalbedarf von bis zu 50.000 Euro finanzieren zu können, könnte ein Bausparvertrag eine Alternative sein.
Wenn Sie bereits einen Bausparvertrag haben, prüfen Sie genau die Guthabenverzinsung. Häufig sind Altverträge sehr viel rentabler als neue Bausparverträge.
Wenn Sie unsicher sind, wie Sie am besten vorgehen sollten, können Sie sich für eine Beratung jederzeit an die Verbraucherzentralen wenden.